赵建芬诉云南祥东商贸有限公司商品房预售合同纠纷案

一、案件基本信息

1、判决书字号

云南省姚安县人民法院（2016）云2325民初215号民事判决书

2、案由

商品房预售合同纠纷

3、当事人

原告赵建芬

被告云南祥东商贸有限公司

二、基本案情

被告投资开发建设姚安县光禄镇综合农贸市场。2014年1月6日，原告与被告签订了一份《商品房购销合同》（该合同包含《合同补充协议》在内）。原、被告在双方签订的《商品房购销合同》及其《合同补充协议》中对原告所购商品房基本情况、计价方式与价款、面积误差的处理、付款方式及期限、交付期限、原告逾期付款的违约责任、被告逾期交房的违约责任、交接、关于产权登记的约定及争议的处理方式等都作了明确约定。其中原、被告双方在《商品房购销合同》中约定：乙方（原告）购买的商品房位于光禄镇农贸市场商住楼第A座组团第二间商铺；该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，产权登记面积以产权登记机关确定为准；该商品房套内建筑面积为44.528平方米，单价为每平方米5800元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为258262.40元;乙方在合同签订后十日内一次性付清房款；甲方（被告）应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；乙方如未按本合同的约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，乙方按应付未付款的0.01％乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.01％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担。其中原、被告双方在《合同补充协议》中约定：合同签订前，甲方（被告）已向乙方（原告）明示本合同涉及地的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《销售许可证》等证书、证明文件，乙方特此声明，对甲方上述文本的全部内容完全明白和同意；乙方未向甲方支付全部购房款、配套设施费、房屋维修基金等费用以前，甲方有权拒绝交付房屋；本合同第七条中“验收合格并符合本合同约定”是指甲方房屋经施工、监理、勘察、设计及甲方共同验收合格；甲乙双方的权利义务以双方签订的《商品房购销合同》、《补充协议》为准，甲方的广告宣传只属于要约邀的，不作为确定双方权利、义务的依据，甲方不承担任何法律责任。在原、被告双方于2014年1月6日签订《商品房购销合同》后当天，原告在被告给予其优惠20000元的情况下，向被告支付了购房款238262.40元，被告向原告开具了收到原告购房款 258262.40元的《收据》。2016年3月22日，原告向云南省姚安县人民法院提起诉讼，其诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告尽快恢复光禄镇白塔路商住楼施工；二、请求人民法院依法判令被告按合同约定支付原告违约金63000元（从2014年7月1日起至2016年6月30日止，按每天100元计算支付）；三、诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更其诉讼请求，即要求：一、请求人民法院依法判令被告尽快恢复光禄镇白塔路商住楼施工并立即将原告购买的房屋交付原告管理使用；二、请求人民法院依法判令被告按合同约定支付原告违约金63000元（从2014年7月1日起至2016年6月30日止，按每天100元计算支付）；三、诉讼费用由被告承担。被告云南祥东商贸有限公司未到庭答辩。

另查明，被告于2013年3月投资开发建设的姚安县光禄镇综合农贸市场项目包含商住楼主体工程及标准化交易大棚、交易商铺、通道、公厕等配套基础设施。该建设项目工程中的商住楼主体工程于2013年4月开工建设，计划1年内完工并投入使用，商住楼主体工程自施工后于2015年3月即停工至今。该建设项目工程中商住楼主体工程（原告向被告购买的商品房系位于商住楼第A座组团第一层第二间商铺）现在仅基本完成第一、二层工程建设，第三层已进行模板安装及部分钢筋绑扎还未封顶，该商住楼主体工程现尚未竣工。

上述事实，有下列证据证明：

1、原告方的当庭陈述；

2、原告方提交的《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《收据》等证据。

三、案件焦点

在原告向被告购买的商品房其所在的商住楼主体工程尚未竣工的情况下，是否支持原告提出的要求被告将原告购买的房屋交付原告管理使用的诉讼请求。

四、法院裁判要旨

云南省姚安县人民法院经审理认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，原、被告双方于2014年1月6日签订的《商品房购销合同》及其《合同补充协议》的内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方当事人的意思表示真实，为合法有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方在《商品房购销合同》中的约定，被告应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告，被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。由于被告投资开发建设的姚安县光禄镇综合农贸市场项目工程自2013年4月开工建设后，该建设项目工程于2015年3月即停工至今，该建设项目工程中商住楼主体工程（原告向被告购买的商品房系位于商住楼第A组团第一层第二间商铺）现尚未竣工，被告至今未将原告向其购买的商品房交付原告管理使用。对此，依照法律规定，因被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，被告的行为已构成违约，被告应按合同约定承担相应的违约责任。对原告在起诉及庭审中提出的要求被告尽快恢复光禄镇白塔路商住楼施工并立即将原告购买的房屋交付原告管理使用这一诉讼请求，因原、被告在双方签订的《商品房购销合同》中已对被告逾期交房的违约责任作了明确约定，且原告向被告购买的商品房其所在的商住楼主体工程现尚未竣工，而建筑工程须在竣工经验收合格后，方可交付使用，故对原告提出的要求被告尽快恢复光禄镇白塔路商住楼施工并立即将原告购买的房屋交付原告管理使用这一诉讼请求，依法不予支持。对原告在起诉中提出的要求被告按合同约定支付原告违约金63000元（从2014年7月1日起至2016年6月30日止，按每天100元计算支付）这一诉讼请求，本院认为，依照原、被告双方于2014年1月6日签订的《商品房购销合同》中的约定，被告应于2014年6月30日以前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告管理使用，因被告至今未将原告向其购买的商品房交付给原告管理使用，因此，被告应按合同约定向原告支付违约金，违约金的计算期限应从2014年7月1日起至2016年6月30日止，逾期交房60天内，按每天100元向原告支付违约金，逾期交房60天后，按已付款的0.01％乘以逾期天数向原告支付违约金，被告应给付原告的违约金实为21963.58元（100元/天×60天+238262.40元×0.01％×670天），故对原告在起诉中提出的要求被告按合同约定支付原告违约金63000元这一诉讼请求，依法予以支持。对原告在起诉中提出的诉讼费用由被告承担这一诉讼请求，依法予以部分支持。综上，姚安县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：

一、由被告云南祥东商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告赵建芬支付违约金21963.58元。

二、驳回原告赵建芬的其他诉讼请求。

案件受理费1375元，由被告云南祥东商贸有限公司承担。

案件宣判后，原、被告各方均未提起上诉。

后经原告申请，本院对本案进行了强制执行。在执行过程中，被告不仅如数交纳了违约金21963.58元、案件受理费1375元，还恢复了对其投资开发建设的姚安县光禄镇综合农贸市场建设项目工程中商住楼主体工程的施工。

五、法官后语

本案处理重点主要在于对商品房买卖交付的条件的认识和理解。

由于商品房也是建筑工程的一种，因此建筑法律法规和商品房法律法规均有关于商品房交付使用的法律规定。我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用。

在本案中，原、被告虽然在双方于2014年1月6日签订的《商品房购销合同》中约定，被告应于2014年6月30日以前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告管理使用，但由于原告向被告购买的商品房其所在的商住楼主体工程现尚未竣工，因此，依照法律法规规定，建筑工程须在竣工经验收合格后，方可交付使用，故对原告提出的要求被告立即将原告购买的房屋交付原告管理使用这一诉讼请求，法院依法应不予支持，法院只能支持原告在起诉中提出的要求被告按合同约定支付其相应的违约金的诉请。

（报送人： 姚安县人民法院民二庭）